Eiendomsskatt – kontraktuelle konsekvenser

Etter rødgrønn valgseier ser det ut til å gå mot innføring av eiendomsskatt i Oslo for første gang på flere tiår.
Den nærmere utforming av regelverket er imidlertid fortsatt uavklart. 

Eiendomsskatt.jpg

For boligeiendommer har Arbeiderpartiet skissert et bunnfradrag på 4 millioner. Etter loven er det ikke adgang til å gi bunnfradrag for eiendommer som brukes i næringsvirksomhet. Det siste omfatter også boliger som leies ut som ledd i næringsvirksomhet. Næringsdrivende eiere må altså forvente eiendomsskatt fra første krone uavhengig av hva eiendommen brukes til.

Innføring av eiendomsskatt på næringseiendom krever at kommunen takserer hver enkelt eiendom. Det er et omfattende arbeid, som helt sikkert også vil generere mye disputt med eierne. Av disse grunner kan det antas at eiendomsskatt på næringseiendommer i Oslo tidligst innføres med virkning fra 2017.

Spørsmålet er hvilken betydning skatten vil få mellom aktørene i eiendomsmarkedet.

Plikten til å betale skatt påligger eier. Men på sikt kan det tenkes at skattebyrden helt eller delvis bli lempet over på leietagerne gjennom høyere leie. Klassisk makroøkonomi lærer oss at når det blir innført en skatt i et marked, så vil skattebyrden fordeles på kjøper og selger avhengig av elastisiteten i tilbud og etterspørsel. I teorien er det derfor irrelevant for den reelle byrdefordelingen om det er kjøper eller selger som må betale skatten til myndighetene.

I praksis ser man f.eks. at bilprodusenter opererer med en lavere nettopris i land med høye bilavgifter for å unngå en totalpris som gjør bilen vanskelig å selge. Dette innebærer altså at elastisitet på tilbudssiden og at produsenten dekker en andel av avgiften. Antagelig vil det skje en tilsvarende overføring av skattebyrden i leiemarkedet ved økt markedsleie. Men den nærmere fordelingen mellom eier og leier gjenstår å se.

Spørsmålet er hvilken betydning innføringen av eiendomsskatt vil ha for leiekontrakter der leie og andre vilkår er avtalt før skatten innføres. Utgangspunktet er at risikoen for ny eller økt beskatning påfaller skattyteren, altså eier. Etter husleieloven kan ikke utleier øke leien begrunnet i økt skatt. Dersom leietager er næringsdrivende kan det avtales avvikende løsninger. Men også mellom næringsdrivende er det vanlige et eieren betaler eiendomsskatten. Punkt 8.6 Standardavtalen for næringsbygg («As is») som er utformet av markedsaktørenes respektive foreninger har følgende ordlyd:

«I den grad utleie av eiendom i leietiden blir belagt med nye særlige skatter og/eller avgifter, skal leietaker betale slike. Reguleringen i dette avsnitt gjelder ikke eiendomsskatt. Eventuell eiendomsskatt betales av utleier.»

For såkalte bare-house-kontrakter er prinsippet at mest mulig av eieransvaret skyves over på leietager, som kompenseres med lavere leie. Naturlig nok fastslår standardkontrakten for denne leietypen (6.06) at eiendomsskatt skal betales av leietager.

Etter valget har flere store aktører på eiersiden signalisert at de ønsker en endring av standardavtalene, slik at eiendomsskatten normalt betales av leier. Hvis skattebyrden reflekteres i markedsleien har det imidlertid mindre betydning hva som avtales.

I praksis finnes også mange individuelt utformede kontrakter der det er avtalt at leien kan justeres som følge av beskatning. Noen avtaler kan ha en utforming som kan skape tolkningstvil. F.eks. finnes det avtaler der justering av vederlaget er knyttet til den samlede skattebyrden som pålegges eier. Da kan det bli diskusjon om hvilke eventuelle lettelser i beskatningen som skal tas med i totalvurderingen. Spørsmålet aktualiseres ved at eiendomsskatt innføres samtidig som det ligger an til reduksjon i vanlig selskapsskatt, og kanskje også formuesskatt. Derfor kan det faktisk tenkes at skattebyrden for Oslos eiendomsbesittere holder seg stabil eller reduseres selv etter innføring av eiendomsskatt. I så fall er det liten økonomisk grunn til å kreve avtalerevisjon.

I tilfeller der det er avtalt at leietager dekker eiendomsskatt, men bare leier deler av eiendommen kan det oppstå spørsmål om hvor stor andel av skatten som faller på leietager. Utgangspunktet må være at det gjelder det samme fordelingsnøkkel som for felleskostnadene.

Det er viktig å merke seg at en avtale om betaling av eiendomsskatt bare gjelder mellom leier og eier. Overfor kemneren er eieren uansett ansvarlig, og manglende betaling fra leietager er selvsagt ingen unnskyldning.

Ikke sjelden oppstår det uenighet mellom eier og kommunen om skattens størrelse. Særlig vil taksten på eiendommen kunne bli gjenstand for krangel. Det er normalt eier som kjenner eiendommen best, og som har best grunnlag for å argumentere taksten ned. 

Normalt vil nok eier i egen interesse prøve å redusere skatten mest mulig, selv om det er leietager som skal betale. Men eier vil uansett ha en alminnelig lojalitetsplikt overfor leier til å bidra til at skatten justeres ned dersom den er satt for høyt.

Eirik Vinje lite Portrait.png
Eirik Vinje
ev@gmco.no

Etter valget har flere store aktører på eiersiden signalisert at de ønsker en endring av standardavtalene, slik at eiendomsskatten normalt betales av leier. Hvis skattebyrden reflekteres i markedsleien slik det er antydet ovenfor, har det imidlertid mindre betydning hva som avtales. Den skatteplikten eieren forflytter over på leieren, vil antagelig slå ut i lavere leie og vice versa. Det kan derfor spørres hvor viktig dette temaet er realøkonomisk sett.

Ved salg av eiendom vil utgangspunktet være at kjøper må belastes eiendomsskatt fra det tidspunkt denne overtar eiendommen.

Mange næringseiendommer selges imidlertid ikke med til en fiksert sum, men utfra eiendommens avkastning ganget opp med en fastsatt faktor. I slike tilfeller kan det oppstå spørsmål om eiendomsskatt skal trekkes fra ved beregning av avkastning. Det må avgjøres ved en konkret tolking av avtalen. De som fremforhandler denne typen kontrakter bør imidlertid være oppmerksom på problemstillingen.

Eiendomsskatt var et svært kontroversielt tema i valgkampen. Men nå som den blir innført får vi i håpe at den gir bedre eldreomsorg og barnehager slik forkjemperne har lovet. En gruppe som 100% sikkert blir begunstiget er oss advokater som vil få en solid porsjon nye oppdrag som følge av skatten.